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长租公寓项目投资测算

商业计划书 / 现代商务 / 地产金融 / 紫系 / 双色 · 配色「葡萄夜色」 · 共 19 页

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投资测算 · 项目决策

长租公寓项目投资测算

把租金、空置、成本三件事算扎实，再谈回报

2026年10月20日 · 974工具箱
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第 1 页 · 封面 · 葡萄夜色
CONTENTS

目录

01投资测算
02五年现金流（万元） · 趋势变化
03算清收入
04关键测算结果
05五年现金流（万元）
06算清成本
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长租公寓项目投资测算
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第 2 页 · 目录 · 葡萄夜色
PART 01

投资测算

算的是不确定性

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第 3 页 · 满版图 · 葡萄夜色
DATA STORY

五年现金流（万元） · 趋势变化

-78%
第一年 占比
第一年-320
-78% of total
第二年180
44% of total
第三年260
63% of total
第四年290
71% of total
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第 4 页 · 环形进度 · 葡萄夜色
CHAPTER 03

算清收入

按周边可比项目定租金，不按理想值。首年考虑爬坡期，按八折租金、八成出租率测算。

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第 5 页 · 图文 · 葡萄夜色
KEY NUMBER
6.2%

关键测算结果

· 4.8年 投资回收期

· 18% 空置率压力位

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第 6 页 · 大图压数 · 葡萄夜色
DATA STORY

五年现金流（万元）

6.2%
静态投资回报率

按稳定期租金与分项成本测算，未计财务杠杆。

4.8年
投资回收期

含改造期，从开工日起算。

18%
空置率压力位

压力测试下限，超过这个水平项目不成立。

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第 7 页 · 括号数字 · 葡萄夜色
CHAPTER 06

算清成本

改造成本、运营人力、物业与渠道佣金四项分开列，不做打包估算，摊销年限写明白。

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第 8 页 · 图文 · 葡萄夜色
CHAPTER 07

算清退出

五年现金流加退出估值两种情形：按资本化率退出、按整售退出，都要给区间。

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第 9 页 · 斜切图文 · 葡萄夜色
CHAPTER 08

三个测算前提

租金按可比

用周边三个项目的实际成交租金，不用挂牌价。

成本分项

改造成本与运营成本分开，便于逐项优化。

留出爬坡

首年按八折租金、八成出租率测算。

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第 10 页 · 要点 · 葡萄夜色
CHAPTER 09

算清风险

空置率上浮五个点、租金下行一成，两种压力测试做完再定投资门槛。

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第 11 页 · 斜切图文 · 葡萄夜色
CHAPTER 10

决策看三件事

回报率

稳定期不低于六个点。

回收期

五年以内可接受。

退出通道

两种情形都要有价格区间。

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第 12 页 · 图文要点 · 葡萄夜色
CHAPTER 11

构成占比

第一年　-320第二年　180第三年　260第四年　290第五年　310
结论

· 「第五年」占比最高，约 43%，是本页结构里的主要构成。

· 其余 4 项合计约 57%，可按占比高低分优先级投入。

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第 13 页 · 图表 · 葡萄夜色
CHAPTER 12

风险与对策

市场调研

周边三个可比项目的实际租金与空置。

产品定位

面积段与装修标准对标目标客群。

成本分解

改造、运营、物业、渠道四项分列。

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第 14 页 · 图组 · 葡萄夜色
CHAPTER 13

风险与对策 · 其二

01租金按可比
02成本分项
03留出爬坡
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第 15 页 · 错落叠图 · 葡萄夜色
CHAPTER 14

构成占比 · 趋势变化

第一年-320第二年180第三年260第四年290第五年310
结论

· 从「第一年」到「第五年」，指标上升 630。

· 峰值在「第五年」（310），谷值在「第一年」（-320）。

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第 16 页 · 图表 · 葡萄夜色
CHAPTER 15

关键测算结果

6.2% 静态投资回报率

按稳定期租金与分项成本测算，未计财务杠杆。

4.8年 投资回收期

含改造期，从开工日起算。

18% 空置率压力位

压力测试下限，超过这个水平项目不成立。

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第 17 页 · 图文要点 · 葡萄夜色
SUMMARY

总结与下一步

01算清收入
02算清成本
03算清退出
04算清风险

下一步：按既定节奏推进，持续迭代优化

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第 18 页 · 总结 · 葡萄夜色
THANKS

谢谢

欢迎就测算口径讨论

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第 19 页 · 尾页 · 葡萄夜色
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